“以房养老”难有哪些原因？该如何推行“以房养老”？

　　2011年10月，中信银行曾试水“以房养老”，推出一款“养老按揭”产品，在老人抵押房屋后，银行根据抵押房产价值和合理的养老资金来确定贷款金额。由于中信银行第一个吃螃蟹，比较谨慎，设置了相对苛刻的条件，规定累计贷款额最高不超过房屋价值60%、每月支付养老金不超过2万元、贷款人名下至少两套住房、贷款期限最长10年等限制。这么严苛的规定限制了目标客户人群，而多数客户对此又不太买账，导致业务发展非常缓慢。

　　2015年3月，幸福人寿成为获批办理“以房养老”业务的保险公司，推出了 “幸福房来宝”产品，仅面向60周岁至85周岁、具有房屋完全产权的老人出售。老人抵押房产给保险公司后，可以按照条件领取养老金，按照保险费率表计算，60岁男性老人抵押估值100万元的房屋后，每月领取养老金2500元左右。同年4月10日，在北京、上海和武汉同时签署了“以房养老”第一单。不过，截至2016年5月20日，北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。

　　以房养老难以攀越“五重门”

　　其实，以房养老的试水效果一直不太理想，个中原因并不复杂。主要有下述5点：

　　第一，以房养老对传统养老观念是一个很大的挑战。自古以来，中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，或者面对社会非议，老人能否坚持选择，值得商榷。因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

　　第二，房屋价值的波动是以房养老业务的主要风险。房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革以来，房地产市场走向飞速发展的市场化之路，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动。就当前阶段而言，新一轮房地产调控大幕开启，房价的未来涨跌如何，谁都说不好。如果抵押房屋价值下跌，下跌损失风险由保险公司承担；如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保，而后再重新购买“以房养老”产品，以获取更多的养老金。

　　第三，涉及房屋的产权政策、法律制度也是推动以房养老业务的障碍。对于城市居民而言，住房有着70年土地使用权限制，用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年，保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村宅基地在法律上是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，可以说“以房养老”很难在农村走得通。另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。